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昆山市工业用地弹性年限土地挂牌出让实施细则

来源:厂房网 时间:2010-02-09

昆山市工业用地弹性年期挂牌出让

实施细则(试行)

 

为完善全市国有土地使用权出让制度,规范工业用地弹性年期出让,根据市政府《关于优化土地供给方式提高土地利用综合效益的实施意见》(昆政发〔201726号)文件精神,结合相关法律法规和政策规定,制定本实施细则。

第一章  总则

第一条  适用范围

本市区域内新供应的工业用地实行弹性年期出让,具体包括工业厂房用地、仓储用地,以及选址在工业规划区内、经转型升级专项认定的科教研发、总部经济等专项服务产业用地。

第二条  出让方式

依据工业用地项目评审结果,通过现行土地供应程序,按照以下方式办理国有土地使用权弹性年期出让:

1)一次出让。在土地供应时明确一次出让的出让方式及项目准入要求。在土地出让成交后,竞得人与出让人签订土地使用权出让合同,并与属地政府签订监管协议。一次出让的土地使用期限一般不超过30年。对属于我市重大产业项目或其他特殊项目,经工业用地项目评审委员会认定并经市政府批准后可按最高法定年限出让。

2)先租后让。在土地供应时明确先租后让的出让方式及项目准入要求。在土地出让成交后,竞得人与出让人签订土地使用权租赁合同,与属地政府签订监管协议。在监管期内,经综合效益评估达到约定条件的,承租人可申请将租赁土地使用权转为出让土地使用权。租赁期一般为6年,租赁和出让总年期一般不超过30年。

第三条  项目评审

本市区域内需新供应土地的工业项目,全部纳入项目评审范围。属地政府根据本地实际用地需求,定期向市发改委申报评审项目。在工业项目弹性年期出让挂牌公告期间,市国土资源局对有需要进行评审的项目,提请市工业用地项目评审委员会进行项目评审。

第二章  土地供应方案

第四条  实地踏勘

区镇政府建立拟出让地块实地踏勘联合会审制度,组织区镇政府所辖职能部门对地块开展前期核查,完成地上青苗、绿化、工棚等附着物或建筑物的补偿和迁移工作,确保地块权属合法、各类补偿安置到位,地块符合平整、通路、通水、通电等要求,且无地上高压线、通讯等设施,无地下管线、电力线、通讯线等隐性问题。

在地块基础设施达到三通一平及以上条件,并办理好环保、规划等相关审批手续后,可将地块列入土地市场供应申报程序。

第五条  土地供应申报

对符合出让条件的地块,区镇政府组织材料向市国土资源局进行土地供应申报审查,材料明细如下:

1)国有土地使用权弹性年期出让的挂牌请示;

2)地块基本情况确认表、地块交接书;

3)项目申请表、项目评审意见;

4)规划技术指标、红线图、影像图、现场照片;

5)地块环评意见;

6)农转用批文、权属确认单;

7)宗地图、界址点坐标、竖向界限图;

8)其他相关资料。

第六条  出让价格评估

市国土资源局依据属地政府提供的申报材料,委托评估公司进行市场评估。依据市场评估价格,市国土资源局经集体会审后,合理确定弹性年期出让起始价。

第七条  拟定土地供应方案

市国土资源局根据项目评审情况及前期准备情况,会同市发改、规划、环保等部门编制土地供应方案,按规定程序上报市政府审批。

土地供应方案包括:出让方式、具体位置、四至范围、用途、宗地面积、出让年限、项目类型、建设期限、投资强度以及产出效益等要素。

第三章  土地挂牌交易

第八条  发布土地挂牌公告

按照现行工业用地供应程序,工业用地弹性年期出让一般选择网上挂牌交易方式进行。市国土资源局依据经市政府批准的土地供应方案,拟定国有土地使用权弹性年期出让挂牌公告,通过昆山市国有建设用地使用权网上交易系统(以下简称 网上交易系统 )发布。

依据挂牌公告内容,意向竞买人应持CA证书登入网上交易系统下载土地挂牌公告、竞买须知、规划设计技术要点、规划红线图、监管协议样本等相关资料,参与网上交易。

第九条  公告期及资格预审

挂牌出让的公告期一般不少于20天,其中前10天为预报名期。竞买申请人需要通过网上交易系统提交以下资料:工业用地预报名申请表、营业执照副本、法定代表人身份证、信用承诺书等。委托代理预报名的,需提供委托授权书及受委托人身份证。

预报名期间,由市国土资源局对竞买申请人进行资格预审。如经预审后有项目需进行项目评审的,由市国土资源局提请市工业用地项目评审委员会进行项目评审。竞买申请人有以下情形之一的,预报名审核不予通过:

1)提交资料不全或填写错误、不完整的,包括有委托情形时委托文件不齐全的;

2)存在未经出让人同意欠缴土地出让金、因自身原因未按期开发土地等国土资源违约行为或违法行为的;

3)被纳入严重失信名单的;

4)项目未通过市工业用地项目评审的;

5)与法律法规和土地挂牌文件的规定不符的其他情形。

第十条  挂牌期及正式报名

公告期结束后进入挂牌期,挂牌期不少于10天。

在挂牌期间,经预报名审核通过的竞买申请人可持CA证书登录网上交易系统提交竞买申请参与该地块正式报名,并在网上交易系统确定的银行中选择任一家银行按时足额缴纳竞买保证金。当竞买人在网上交易系统开通竞买资格后,可以进行自由报价和限时竞价,直至地块成交。

第十一条  竞买及成交确认

网上挂牌交易成交后,网上交易系统向竞得人自动生成成交通知书。竞得人在规定时间内,持成交通知书及有效证件原件提交市国土资源局进行资格审查。审查通过后,竞得人应在规定的时间内与出让人签订成交确认书。对未取得国有建设用地使用权的竞买人,可在网上挂牌竞价结束后5个工作日内申请退还竞买保证金,竞买保证金不计利息。

第十二条  签订项目监管协议

成交确认书签订后,竞得人须在规定时间内与属地政府签订监管协议,监管期为6年。监管协议以项目评审准入要求及挂牌公告约定条件为主,相关要求、各项指标不低于项目准入标准,主要内容包括:

1)弹性年期出让方式、使用年期、容积率等地块基本要求;

2)准入产业的类型、总投资、亩均投资等项目投资情况;

3)年产值、年税收、亩均产值、亩均税收等项目产出情况;

4)地块交付时间、履约保证金及监管期限;

5)开发建设、综合评估的申报方式及违约责任;

6)土地使用权退出方式及地上建(构)筑物的处置方式。

第十三条  签订出让合同(租赁合同)

竞得人须在成交确认书签订之日起15日内,凭成交确认书、监管协议等相关材料,与市国土资源局、属地政府签订国有土地使用权出让合同(租赁合同),并向指定账户缴纳履约保证金。

受让人(承租人)可以分期缴纳土地出让金(租金),具体依据合同约定。其中,土地租金首期一次性缴纳三年,第四年起根据物价上涨指数进行调整。承租人逾期未主动缴纳租金的,须缴纳滞纳金。

竞得人可凭土地使用权出让合同(租赁合同)到市发改、住建、规划、环保、安监、消防等部门办理相关手续。在办理工业项目核准、城市规划许可、建设许可等手续时,土地使用权租赁合同与土地使用权出让合同具有同等效用。

第十四条  项目开发主体

因项目开发建设需要,竞得人需在地块所在区镇按公告的行业类别设立全资子公司的,应在签订土地出让合同(租赁合同)后三个月内(办理不动产登记前)提出申请,经地块所在区镇政府同意,与市国土资源局签订补充协议,由新设立的公司或全资子公司直接申领不动产登记证书。

第十五条  地块交付

在合同约定交地期限内,由属地政府与地块竞得人完成土地交接手续。竞得人应当实地踏勘土地现状,对照挂牌公告约定的交付条件,与属地政府签订地块交接书。地块交接书一经签订,即视为竞得人对该地块交付现状条件无异议并全部接受。后期,受让人如以地块不具备交付条件为由申请逾期开工的,将不予受理。如竞得人自交地期限截止之日起七天内未主动办理土地交接手续,且未提出书面异议的,视作在该截止日已接受该地块,并承担相应的风险、责任。

出让人承诺的地块周围其余基础设施通达条件,地块内管线和绿化树木迁移,均不作为土地交付和按时缴纳土地出让金的前置条件,具体实施的时间双方另行协商。

第四章  项目监管

第十六条  建立联合监管工作机制

属地政府会同市发改委、经信委、科技局、商务局、财政局、国土局、规划局、环保局、安监局、市场监管局、统计局、转型办等部门建立工业项目监管协调工作机制,对照监管协议,在项目行政管理中形成 闭合 监管,密切关注和监管核实工业项目开发建设、生产进展情况。

监管期届满时,属地政府向相关职能部门征询项目评审指标内容的履行情况,相关职能部门须配合属地政府完成项目监管考核。

第十七条  开竣工监管申报及退付方式

1)项目开竣工后,受让人(承租人)填报建设项目开(竣)工认定申报书,向属地政府申报建设用地开(竣)工情况认定。

2)属地政府指定专门负责部门进行现场核实,对照用地单位提供的施工许可证等开工证明材料,或《建筑工程竣工验收备案表》等竣工证明资料,核实项目实际开竣工时间,出具项目用地开竣工认定意见。

3)市国土资源局依据属地政府开竣工意见及开竣工证明资料,向受让人(承租人)办理开竣工履约保证金退付手续。

第十八条  逾期开工处置方式

受让人(承租人)未按合同约定开工,按以下方式办理:

1)因政府交地或其他不可抗力等原因,造成不能按期开工的,须在约定开工日期前30日内,属地政府提出书面认定意见报市国土资源局。市国土资源局核实后报经市政府批准同意,签订延期开发建设补充协议,延期时间不超过1年。

2)因企业自身原因造成逾期开工的,属地政府在开竣工认定意见中明确说明项目开工报建情况,认定项目未按期开工原因,认定违约天数,并提出预处理建议。

3)市国土资源局根据属地政府开工认定意见,办理相关履约金退付、出让合同变更等用地手续。受让人未按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工的,将按日扣缴履约保证金,直至全部没收履约保证金;超过一年的,受让人不再支付上述违约金,按照以下方式处理:

(一)满一年不满两年未动工开发的,出让人将依法征收土地闲置费;

(二)满两年未动工开发的,出让人将无偿收回国有建设用地使用权。

第十九条  综合效益考核及方式

在约定的监管期内,属地政府对照监管协议履行监管职责,开展综合效益评估考核。受让人(承租人)最晚不迟于监管期满前三个月内向属地政府申报考核,或属地政府在监管期满前一个月内组织相关部门主动开展考核。综合效益评估考核按以下程序执行:

1)在约定的达产期限内,工业项目生产经营达到监管协议约定的条件后,受让人(承租人)向属地政府提出考核申请,并提供综合效益考核履行相关数据情况;

2)属地政府根据工业项目申请,会同相关职能部门对照项目评审准入标准,综合评估项目实际完成情况,分别在产业类型、投资规模、产出效益、资源消耗、技术创新、环境保护等方面进行评估考核;

3属地政府依据综合评估考核意见,具体落实监管、考核责任,出具综合效益评估考核认定意见

4)通过综合效益考核评估的,一次出让的受让人可以申请退付达产履约保证金,先租后让的承租人可以申请办理租赁土地使用权转出让土地使用权手续。

第二十条  土地使用权租赁转出让手续

通过考核的承租人可凭租赁合同、综合效益考核意见、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件等相关证明资料向市国土资源局申请办理租赁国有建设用地使用权转出让手续。市国土资源局报经市政府批准,按照剩余年限的土地使用权市场评估价值,与承租人签订剩余年限土地出让合同,将租赁土地使用权转为出让土地使用权。

第二十一条  未通过综合效益评估的违约责任

监管期届满前,工业项目未通过综合效益评估,受让人(承租人)需承担违约责任:

1)一次出让的受让人已缴纳的达产履约保证金不予退还,土地使用权不得办理转让、出租等手续。先租后让的承租人不得办理土地使用权租赁转出让手续,且不得转租。

2)受让人(承租人)监管期内平均年税收低于监管协议约定标准40%的,经属地政府申请,市国土资源局报经市政府批准后,可以启动土地使用权收回程序。

3)如受让人(承租人)提出继续用地申请,属地政府认定可以继续使用土地的,应当在监管期届满前30个工作日内重新签订后续监管协议。其中,承租人需要继续使用土地的,应当在签订后续监管协议后,向市国土资源局申请办理土地租赁续期手续。在后续监管期内,受让人(承租人)对每个考核年度的产出效益进行主动申报,如在每个考核年度末税收仍未达到合同约定标准的,须缴纳税收差额部分的10%的违约金,直至再次经综合效益评估认定达到约定标准。

第二十二条  土地使用权及出让金处置

受让人(承租人)因自身原因主动终止该项目投资建设,或未能通过综合效益考核,经相关部门认定不符合出让要求的,市国土资源局报经市政府批准后收回土地使用权的,可以采取以下处置方式:

1)超过约定开工建设日期未开工未满一年的,应当扣除开工履约保证金后,退还除本合同约定的定金以外的剩余国有建设用地使用权出让价款(不计利息),收回国有建设用地使用权;

2)超过约定开工期限未开工,造成土地闲置,闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费及扣除合同定金后,再退还剩余国有建设用地使用权出让价款(不计利息),收回国有建设用地使用权;

3)项目已经全部竣工或已完成开发建设三分之一以上的,收回国有建设用地使用权(不计利息),返还剩余年期的土地出让价款。

第二十三条  建筑物、构筑物的处置

土地期限届满前收回土地使用权的,该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的处置,可以依据市场评估予以残余价值补偿;土地期限届满时,土地使用权人未提出续期申请,或未能通过届满前综合效益考核的,可以采取无偿收回的方式,对地上建筑物、构筑物及附属设施已经失去正常使用功能的,受让人(承租人)须自行清除,恢复场地平整。

第五章  职责分工

第二十四条  属地政府职责

属地政府根据项目情况,负责拟定出让工业用地的产业要求、投资强度、土地税收产出等指标;组织属地政府相关部门核查地块情况,完成出让前期准备;落实工业用地属地管理责任,与土地竞得人签订项目监管协议,跟踪工业用地履约情况并出具认定意见。

第二十五条  市级部门分工

市级各相关部门根据自身职责,对照项目评审内容,配合区镇积极落实项目准入要求,在项目报批、开发建设、投产达产等阶段,统一标准、严格审批,确保项目按期达产。项目达产后,配合区镇及时开展综合效益评估考核,按照评审准入约定进行有效监管,实现各项考核目标。