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昆山土地转让流程、昆山土地评审办法

来源:昆山厂房网昆山国土局 时间:2018-09-12
 昆山市工业用地再开发及交易管理办法(试行)

第一章  总则

第一条  为深化供给侧结构性改革,进一步提高土地资源要素配置效率和产出效益,加强工业用地再开发管理,合理引导和规范土地使用权转让交易,最大限度盘活存量建设用地,促进经济转型升级,依据江苏省政府《关于促进低效产业用地再开发的意见》(苏政办发〔201627号)、苏州市政府《关于促进低效建设用地再开发提升土地综合利用水平的实施意见》(苏府〔201760号)等文件精神,结合我市实际,制定本办法。

第二条  工业用地再开发及交易管理应当遵循以下原则:

(一)坚持政府主导原则。建立健全区镇主导、部门协调的工作机制,加强统筹协调,形成工作合力。区镇与市国土部门加大已批未开发土地处置力度,通过签订监管协议方式,提高未开发土地监督管理效力。

(二)坚持规划管控原则。充分发挥城市规划调控作用,在昆山市总体规划和控制性详细规划的框架下,区镇编制本地区工业单元更新专项规划,通过选择集中保留、择机更新或清理腾退等多种方式,加强对工业用地更新盘活的统筹协调。市规划部门对中心城市核心区、重要区域以及规划用途已调整为非工业区的工业用地,在改扩建、交易等环节进行规划管控,优化用地结构和布局。

(三)坚持项目优先原则。严格执行工业用地项目准入机制,禁止存量土地资源在低产出、高污染项目中循环交易,鼓励发展新产业、新业态。

(四)坚持绿色发展原则。充分考虑安全、环保制约因素,对不符合安全、环保、规划等法律法规,以及其他涉及违法行为的工业项目严格限制转让交易。

第二章  存量工业用地再开发政策

第三条  在符合相关规划、产业发展方向及不改变用途的前提下,经市政府批准,允许土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地调整、地下空间开发等途径提高土地利用率、增加容积率的,不增收土地价款。

第四条  在符合相关规划和满足环保、消防、安全等前提下,经市政府批准,利用现�房屋和土地,兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产******业、互联网+等新业态的,可实行继续按工业用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,过渡期为5年。过渡期满后需按新用途办理用地手续。

第五条  在符合相关规划的前提下,将土地用途变更为战略性新兴产业、生产******业等我市产业目录支持发展的新产业、新业态的,按相关程序认定并经市政府批准后,可采取协议出让的方式供地,按新旧土地使用条件下同一基准日的地价之差核定补缴土地出让价款。

第六条  在符合相关规划的前提下,经所在地区镇同意,鼓励停产、低效或因环保等原因需要外迁的企业,自主引进高新技术企业,进行整体转型升级改造,并在新企业达到承诺的目标后,所在地区镇可给予企业适当奖励。

第三章  工业用地收购储备

第七条  对原国有土地使用权人没有自行开发能力,或依据有关法律法规及土地使用权出让合同约定应当由市政府收回土地使用权的土地,以及因不符合城市规划、产业规划以及环保、安监、投入产出管理要求必须纳入政府收购范围的土地,经协商后同意退出土地使用权的,由市政府依法收回,并给予原国有土地使用权人合理补偿。

第八条  在符合各项规划的前提下,土地用途变更为商住用地或城市基础设施、公共设施用地,以及其他重要特定区域(城市中心节点、公益功能配套区域等)用地的,均由市政府依法收回,纳入政府土地储备,按现行土地供应政策办理。

第九条  鼓励市级和区镇国有、集体企业参与土地资产收购,特别对不符合规划的低效工业用地,优先纳入收购范围。市级和区镇通过成立相应的土地收购工作领导小组,落实政府收购职能,并可依据所辖国有、集体企业土地收购情况,报本级人民政府(管委会)同意,给予相应补偿。

第十条  市法院在依法拍卖土地资产前,须提前20个工作日函告市级土地收购工作机构,由其及时沟通区镇及地税、国税、规划、国土、住建等职能部门,核实土地资产的权属、规划、建设等情况,并在10个工作日内将核实信息向市法院反馈。市法院依据核实后的信息,在拍卖公告中明确所处置不动产的实际情况及各项税款实际负担者,维护产权人的合法利益。

第十一条  对收回的位于城镇开发建设边界外的存量建设用地,鼓励区镇通过开展城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦和 三优三保 专项行动等方式进行复垦,恢复为农用地后所产生的土地综合整治建新指标,通过指标交易平台跨区镇有偿调剂使用,实现全市资源统筹配置。

第四章  工业用地转让交易

第十二条  工业用地转让是指工业用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为,包括买卖、出资、交换等,以及司法处置、资产处置、法人或者其他组织合并或分立等形式。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第十三条  在符合法律法规和各项政策的前提下,对工业用地在土地转让交易环节,建立和完善如下工作机制:

(一)项目评审机制以提高土地利用质量和效益为目标,通过积极有效的已批未开发处置程序,加大到期未开发、闲置土地、未充分利用的工业用地处置力度。对办理整体嫁接转让项目以及分宗嫁接转让项目,需经市工业用地项目评审委员会评审通过后,方可办理土地转让交易手续

(二)监管跟踪机制由区镇落实监管职责,对不符合安全、环保、规划等法律法规和管理要求,或存在其他涉及违法行为的工业项目,需整改后方可进入转让交易环节。对办理整体嫁接转让项目以及分宗嫁接转让项目,由所在地区镇与受让人签订项目监管协议书,并按要求征收履约保证金。

(三)股权交易登记备案机制工业用地项目调整出资比例、股权结构的经所在地区镇同意后,由市市场监管部门依法予以变更。同等条件下,所在地区镇可优先收购。

第十四条  土地使用者依法取得土地使用权后,在符合法律法规和出让合同约定的前提下完成投资建设,地面建筑物按照规划方案全部竣工并已取得合法产权的,可采取以下方式转让:

(一)整体转让方式。凡符合当前城市规划及项目准入要求的,可按程序办理整体转让手续。

(二)共用宗转让方式。在符合当前城市规划及项目准入要求的前提下,经相关程序批准,工业用地可以办理共用宗转让手续,通过按幢设置宗地方式办理,建筑以外全部留作公共通道、公共配套等公共空间,按比例进行分摊。

第十五条  土地使用者依法取得土地使用权后,未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件开发建设,但已部分建成并形成工业用地条件的,可采取以下方式转让:

(一)整体转让方式。凡符合当前城市规划及项目准入要求,对已开发面积超过总用地面积50%(含)的,可按程序办理整体转让手续。

对已开发面积不超过总用地面积50%的,按以下情况办理:(1)未开发面积在10亩以内(含)的,凡符合当前城市规划及项目准入要求,可按程序办理整体转让手续;(2)未开发面积大于10亩的,经市已批未开发处置程序,可通过整体嫁接转让方式盘活利用。嫁接项目须经市工业用地项目评审委员会评审通过,并与所在地区镇签订监管协议,方可办理整体嫁接转让手续。

(二)分宗嫁接转让方式。对部分未开发用地(10亩以上)具备独立再开发条件的,经市已批未开发处置程序,可通过分宗嫁接转让方式盘活利用。嫁接项目须经市工业用地项目评审委员会评审通过,并与所在地区镇签订监管协议,方可办理分宗嫁接转让手续。

第十六条  土地使用者依法取得土地使用权后,未履行土地使用权出让合同约定,且全部未开发建设,经市已批未开发处置程序,可通过整体嫁接转让方式盘活利用。嫁接项目须经市工业用地项目评审委员会评审通过,并与所在地区镇签订监管协议,方可办理整体嫁接转让手续。

第十七条  存量工业用地转让按照以下方式办理:

1. 区镇初审。原土地使用权人提出土地转让申请,由所在地区镇根据产业布局、安全环保、投入产出等相关规定,出具初审意见。对存在违法违规行为的,一律责令整改或落实查处,消除违法状态后方可办理转让手续。

2. 产业审核准入。受让方持区镇初审意见向市发改部门提出项目备案申请,由市发改部门审核是否符合产业政策。对受让方项目需经市工业用地项目评审委员会评审的,按照《昆山市工业用地项目评审办法(试行)》相关规定,所在地区镇初审后向市发改部门申报评审项目,由市工业用地项目评审委员会定期组织召开评审会或通过网上评审等方式出具该项目评审意见。

3. 规划、国土、环保等部门核定。在符合安全、消防等前提下,所在地区镇依据产业审核准入意见或项目评审意见,向市规划部门申请出具规划审核意见,并对分宗转让的用地申请出具单宗规划红线图;向市国土部门申请出具宗地核定意见;向市环保部门申请出具环评意见。

4. 转让核准备案。市国土部门凭原土地使用权人及受让人申请、区镇意见,以及市发改、规划、环保等部门意见,按程序办理转让核准备案手续。对经批准采取嫁接转让的已批未开发项目,在办理土地转让核准备案前,受让方须按规定缴纳履约保证金,并与所在地区镇签订监管协议。

经市政府批准,市国土部门依法办理产权转移登记手续。

5. 跟踪监管措施。工业用地转让后,所在地区镇负责履行属地管理职责。对采取嫁接转让的已批未开发项目,负责对照监管协议,具体落实后续跟踪监管,确保项目按要求开发建设。

第五章  工作职责

第十八条  区镇是本辖区内工业用地再开发利用及转让交易的责任主体,负责编制各工业单元更新专项规划,实施工业用地再开发利用,落实本辖区内工业用地的盘活使用和跟踪监管。

第十九条  市发改部门负责审核项目是否符合产业政策;市经信部门负责制定我市工业项目产出效益用地标准;市市场监督管理部门负责加强企业名称变更及股权变更管理;市国土部门负责工业用地变更审批、审核备案及履约保证金征收;市规划部门指导区镇编制工业单元更新专项规划,对工业用地进行规划审核;市环保部门负责工业用地环境保护的监督管理;其他相关职能部门按照各自职责,共同做好有关配合、服务、监管工作。

第二十条  市级成立土地收购工作领导小组,由市政府分管副市长任组长,市发改委、财政局、国资办、国土资源局、住建局、规划局、环保局、安监局、市场监管局、转型办、信用办、国税局、地税局、消防大队等部门为成员单位,建立议事协调机制,研究土地收购工作中的重大事项,解决国有公司在土地收购中遇到的重大问题,负责对接市人民法院并收集汇总土地资产司法拍卖信息,同时加强对各区镇相应工作机构的指导。领导小组下设办公室在市国土资源局,负责日常工作。

各区镇也相应成立土地收购工作领导小组,收集整理本辖区内土地资产处置信息,主动落实好本辖区内土地收购事宜。

昆山市集体工业用地再开发利用及交易管理参照本办法执行。本办法自下发之日起试行,由市国土资源局负责解释。